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代表楼市开发商的钱即将被全面冻结

2020-09-17 13:06:53| 来源:| 编辑:| 点击:1次

[导读]如果我们剥茧抽丝的去分析那些五花八门的政策,便会发现,经历了前几次的调控后,政府早就成了一个老练的猎手,而且给开发商织了一张大。

自去年的9月30日,全国掀起限购限贷调控以来(简称“930”新政),全国有关部门发布房地产调控相关的措施超过了150次的,其中仅北京一个城市发布的就超过了20次。

所以,这一年多来我们听调控听都麻木了,耳朵都起茧子了。

但若问调控会如何影响楼市走势?

怕是大多数人仍是一头雾水,甚至包括很多从业者。

如果我们剥茧抽丝的去分析那些五花八门的政策,便会发现,经历了前几次的调控后,政府早就成了一个老练的猎手,而且给开发商织了一张大。

向来精明的开发商,这一次却哼着歌、嘚瑟着,头也不回的扎了进去。

你知道,政府是怎么给开发商下套的么?

抽他们手里的钱。

政府的阳谋

把房地产定位于国家支柱产业的是政府,但推动房价大幅上涨、让整个行业出现非理性繁荣的始作俑者却是开发商。

正是他们,在行情不好的时候,哭着喊着向政府要奶吃;

市场稍一回暖,便撒了脱的使劲折腾,生怕房价上不了天。

正所谓,打蛇找七寸,擒贼先擒王。

因此,让房地产市场回归理性、大而不乱的核心策略就是摁住开发商,给他们带上紧箍咒。

所以,看似让人眼花缭乱的15导报讯 ( 詹文 通讯员 黄元) 未来5年0多条调控措施,最终指向都只有一个 —— 开发商。

如果政府和开发商之间的博弈是一场战争的话,那么,这次政府显然在吊打开发商。

一是断其粮草

正所谓,兵马未动粮草先行。

历史上有太多战役,因后勤补给问题,在关键时刻功败垂成。

18博客、论坛、软件下载等非资讯类站00年前,奠定曹操统一北方基础的官渡之战,就是烧了袁绍的粮草才大获全胜的。

而对于开发商来说,他们的粮草就是钱、就是资金。

总所周知,房地产行业是个资金密集型行业,最大的特点就是高负债、高周转,如2009年到2016年,房地产行业负债率由65.02%升到了76.7%,处于历史最高位。

对于开发商来说,只要能融到钱,就能稳坐 。

而这一次,政府从去年10月开始收紧房地产企业融资渠道:

规定不能在境内发债(去年有14家地产企业发债被终止)、禁止到H股上市融资、基金业协会叫停16城私募、资管投资房地产项目。

今年更是对银行进行严控,严禁银行资金违规流入房地产领域,致房企资金链不断紧缩。

使得房企只能寻求高成本的信托、永续债等,所以,到了今年9月份时,有些房企的融资成本已经破了10%,而房地产行业的平均净利率也才9.68%。

二是增其负担

在作战中,经常用的一个策略就是增添对手的负担和拖累,抑制其战斗力。

而这一点,也在这一次的调控中得到了充分展现,具体体现在土地市场。

2004年土地拍卖自采取招拍挂制度以来,地王现象是屡禁不止,开发商不仅没有被高地价吓到,反而是相互抬轿子,共同推升区域房价。

自去年底的这轮调控中,在土地拍卖上,则重新改写规则,如增加了“限地价竞自持”、“限房价竞地价”、“竞配建保障性住房比例、“限地价+竞自持+摇号”等等。

据不完全统计,截至目前,全国出让的自持用地已近80幅。

这些举措,犹如让开发商们带着 上拳击台。

三是抑制收入

没钱就没底气!

若房子卖不出去、买不起价、回不了款,对于现金为王的地产行业来说,再嘚瑟的开发商也会面临着没米下锅的窘境。

而现在,房地产有一半以上的资金来源需要靠项目回款。

所以,只要卡住开发商的赚钱能力,就不怕它服软。

为此,政府是两手抓策略

首先,降低收入的规模增速,如“限购、限贷、限价、限售、限商”的五 策。

不让别人来买,好卖的也不让你来卖,而且还限制你低价卖。

其次,是降低回款速度,具体体现在“限签”上。

像北京采取严格限制签约措施后,很多开发商就面临着很大的回款压力极大。

四是强卖

虽然,我们强调说“开发商应该流着道德的血液”,但事实上他们是无利不起早。

所以,每次市场回暖后,捂盘惜售、哄抬房价,进一步制造恐慌性行情的幕后黑手就是他们。

而尤其是采取限价措施后,出于攫取利润最大化的考虑,其就更有捂盘惜售的动力。

所以,这次政府又采取了一辣招,就是凡事拿到预售制的房子必须全部公布销售。

如住建部在今年5月份就明确发文称,凡事拿到预售证的,应当在10日内在房产管理部门站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。

而对于违反的房企的处罚也是相当严厉,

如对于房地产开发企业违反以上规定销售住房,未办理住房现售备案或未将预售住房取得的资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金等行为,房产管理部门责令限期改正,可以暂停合同上签约权限;

有违法所得的,没收违法所得,并可处以违法所得5倍以下罚款;

没有违法所得的,可以并处50万元以上200万元以下罚款;

情节严重的,由原资质审批部门降低资质等级或者吊销资质证书;

造成损失的,依法承担赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事。

也就是说,你不卖,我(政府)就逼着你卖。

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